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06.03.2002
Mietrecht - Miete Geschäftsraum - Klauselunwirksamkeit AGB

Das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm) hat am 23.01.2002 zum Aktenzeichen 30 U 75/01 entschieden, dass eine in einem gewerblichen Gaststättenpachtvertrag enthaltene Klausel, wonach die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Pächters dem Verpächter ein Kündigungsrecht gibt, unwirksam ist.

Die vertragliche Formulierung des zwischen den beiden Pachtparteien abgeschlossenen Pachtvertrages lautete:

Der Verpächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos zu kündigen und im Pachtobjekt neue Schlösser einzubauen, falls die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Pächters erfolgt oder über das Vermögen des Pächters ein Vergleichs- oder Konkursverfahren beantragt wird.

Diese Klausel hat das OLG Hamm nach § 7 BGB (früher § 9 AGB-Gesetz) für unwirksam gehalten.

Der zwischen den Pachtparteien ausgehandelte Pachtvertrag unterfiel wegen mehrfacher Verwendung der Inhaltskontrolle des AGB-Gesetzes. Der Senat ging in seiner Entscheidung davon aus, dass die vertragliche Klausel, unter deren Voraussetzungen fristlos gekündigt werden konnte, den Pächter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen würde.

Eine entsprechende Klausel halte zwar bei der Vermietung beweglicher Sachen einer Inhaltskontrolle stand, BGH NJW 1984, 871, 872. Bei der Geschäftsraummiete sei die Rechtslage aber anders zu beurteilen, da eine einzelne Zwangsvollstreckungsmaßnahme berechtigte Belange des Vermieters in der Regel nicht in erheblichem Maße beeinträchtige.

Nach der oben verwendeten Klausel würde schon eine Zwangsvollstreckung wegen eines ganz geringfügigen Betrages das Recht der Verpächterin zur fristlosen Kündigung begründen, obwohl der Pächter sonst in jeglicher Hinsicht seinen vertraglichen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nachkomme. Ein Recht des Verpächters zur fristlosen Kündigung für den Fall, dass in das Vermögen des Pächters die Zwangsvollstreckung betrieben werde, stelle deshalb eine unangemessene Benachteiligung des Pächters dar und könne daher nicht wirksam festgelegt werden.

Ansprechpartner: 
Rechtsanwalt Hans-Benno Schrick, Hamm