Immobilienrecht

Die häufig gestellte Frage eines Vermieters oder Verpächters gerade in der heutigen Zeit betrifft die Insolvenz des einstmals auch finanzstarken Mieters oder Pächters. Es ist in diesem Zusammenhang davon auszugehen, dass der Miet- oder Pachtvertrag in der Insolvenz des Mieters zunächst grundsätzlich in vollem Umfange bestehen bleibt.

Sonderkündigungsrecht
Nach den Regelungen der Insolvenzordnung besteht für den Insolvenzverwalter bei bereits überlassenen Miet- oder Pachtsachen die Möglichkeit, den Mietvertrag ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Zugrundelegung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Möglichkeit wird als Sonderkündigungsrecht bezeichnet. Kündigt der Verwalter den Miet- oder Pachtvertrag in der genannten Form, so steht dem Vermieter oder Verpächter ein Schadenersatzanspruch zu, wenn die vereinbarte Mietdauer länger währte, als die gesetzliche Kündigungsfrist. Mit diesem Anspruch wird er allerdings auf die Masse verwiesen als normaler Insolvenzgläubiger, was zur Folge hat, dass er nur entsprechend seiner Quote aus der Masse befriedigt wird.

Aussonderungsrecht
Mit Wirksamwerden der Kündigung kann der Vermieter oder Verpächter die vermieteten Geschäftsräume aus dem Insolvenzverfahren aussondern, d. h. er kann schlicht Herausgabe verlangen, ohne sich mit diesem Anspruch an das Insolvenzverfahren halten zu müssen (Aussonderungsrecht). Dieser Anspruch des Vermieters betrifft jedoch nur und ausschließlich den vermieteten Gegenstand, nicht jedoch weitere Ansprüche aus dem Miet- oder Pachtverhältnis, wie Schadensersatzansprüche, wie oben dargestellt, oder wegen fehlender Renovierung, pp. Wegen dieser Ansprüche ist der Vermieter wiederum nur auf die Masse als Insolvenzgläubiger verwiesen.

Absonderungsrecht
Dem Vermieter oder Verpächter steht ferner auch in der Insolvenz des Mieters oder Pächters wegen rückständiger Miet- oder Pachtzinsen ein Vermieter- oder Verpächterpfandrecht an den vom Mieter oder Pächter eingebrachten und sich in dessen Eigentum befindenden Gegenständen zu. Im Verfahren hat er wegen dieser Gegenstände ein Absonderungsrecht. Das Absonderungsrecht bedeutet im Gegensatz zum Aussonderungsrecht, dass der Vermieter oder Verpächter nicht das Recht hat, den Gegenstand, auf den sich sein Absonderungsrecht bezieht, vom Grundstück oder aus den Mieträumen zu entfernen. Vielmehr hat der Insolvenzverwalter das Recht, die Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, zu verwerten. Nach Verwertung hat der Insolvenzverwalter den Erlös in Höhe der Forderung an den Vermieter oder Verpächter herauszugeben.

Rücktritt/Kündigung
War zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung der Mietgegenstand noch nicht an den Mieter übergeben worden, so kann der Vermieter - wie auch der Insolvenzverwalter - vom geschlossenen Mietvertrag zurücktreten.

Eine Kündigung des Vertrages durch den Vermieter nach Insolvenzantragstellung wegen offenen Mietforderungen, die vor Insolvenzantragstellung entstanden sind, ist nicht möglich. Es verbleibt dann bei der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist.

Eine Kündigung des Vertrages durch den Vermieter vor Insolvenzantragstellung wegen offenen Mietforderungen, die vor Insolvenzantragstellung entstanden sind, ist uneingeschränkt möglich und bleibt auch nach Insolvenzeintritt wirksam.

Eine Kündigung des Vertrages durch den Vermieter nach Insolvenzantragstellung wegen offenen Mietforderungen, die nach Insolvenzantragstellung entstanden sind, ist ebenfalls möglich, wenn sich der Schuldner (der Mieter) in Verzug mit Mietzahlungen befunden hat. Das Problem in diesem Falle ist die Frage, ob Verzug des Schuldners (des Mieters) mit der Mietzinszahlung vorliegt. Die Frage ist abhängig von der Stellung des vorläufigen Insolvenzverwalters im Insolvenzverfahren und kann von einem Vermieter ohne fachliche Hilfe allein kaum beantwortet werden.

Unter Zugrundelegung der diffizielen Rechtslage in der Insolvenz des Mieters/Pächters wird überwiegend vertreten, dass eine Klausel im Miet- oder Pachtvertrag, wonach der Vertrag im Falle der Insolvenz des Mieters aufgelöst wird, unwirksam ist. Der Vermieter wird sich deshalb nicht wirksam mit einer derartigen Klausel gegen die Folgen einer zukünftigen Insolvenz des Mieters schützen können.

Die Insolvenz des Mieters ist für den Vermieter in jedem Falle eine kaum zu überblickende Situation, welche vielfach eine Unmenge von rechtlichen Problemen aufwirft, die allein aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus einer beschleunigten Lösung zugeführt werden sollten, damit der Vermieter zumindest über sein Objekt kurzfristig verwertbar anderweitig verfügen kann.