Immobilienrecht

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Forum: Immobilienrecht

30.11.2004
Mietrecht - fehlerhafter Umlagenschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Nach einer Entscheidung des 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die gesetzliche Frist von maximal 12 Monaten zur Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters mit einer Abrechnung auch dann gewahrt, wenn ein anderer Umlagenschlüssel verwendet wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der BGH sieht einen solchen inhaltlichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung nicht als besonders nachhaltig an. Nach Ablauf der Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist eine Korrektur zu Lasten des Mieters jedoch nach wie vor grundsätzlich ausgeschlossen.
 
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Tatsächlich hatte der Vermieter jedoch eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgenommen. Nach dem Widerspruch durch den Mieter wurde eine neue Betriebskostenabrechnung erstellt, die nach Ablauf der 12-monatigen Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung übersandt wurde. Der BGH hat jedoch eine Fristwahrung in der Übersendung der zunächst fehlerhaften Abrechnung gesehen. Nach einhelliger Ansicht ist die Frist des § 556 Abs. 3 BGB jedenfalls dann gewahrt, wenn zwar ein geringfügiger inhaltlicher Fehler vorliegt, aber hieraus kein formeller Mangel abzuleiten ist. Des BGH sieht den Sinn und Zweck der Abrechnung bereits dann als erfüllt an, wenn der Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss und den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen in der Lage ist. Für den durchschnittlich gebildeten juristischen und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es nach Ansicht des BGH ankommt, war bei der Kontrolle der Abrechnung erkennbar, dass wegen des fälschlich verwandten Umlageschlüssels ein inhaltlicher Fehler vorlag.
 
Das hier besprochene Urteil ist am 17.11.2004 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 115/04 ergangen.

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht