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Forum: Immobilienrecht

10.05.2005
Mietrecht - Kein rückwirkender Verzug des Mieters mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen

Der BGH hat mit Urteil vom 04.05.2005, Aktenzeichen VIII ZR 94/04 entschieden, dass der Mieter nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug gerät, wenn er zunächst dazu verurteilt worden ist, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor der Rechtskraft des Urteils lagen. Der Mieter ist aus vorgenannten Gründen grundsätzlich nicht verpflichtet, auf das Mieterhöhungsverlangen zusätzlich Verzugszinsen zu zahlen.
In dem zugrundeliegenden Fall hatte die Vermieterin von dem beklagten Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangt. Durch Urteil in einem Vorprozess wurde der beklagte Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung rückwirkend zuzustimmen. Eine Fälligkeit dieser Schuld tritt jedoch erst mit dem rechtskräftigen Urteil auf Zustimmung ein. Der BGH verweist darauf, der Gesetzgeber habe keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schulde. Deshalb könne der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten. Verzugszinsen seien daher nicht geschuldet.
Weiterhin hat der BGH in diesem Zusammenhang ausgeführt, der Vermieter könne allenfalls bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung gesetzt werden. Dadurch könne zwar kein unmittelbarer Anspruch auf Verzugszinsen hergeleitet werden. Der Vermieter könne jedoch in diesem Falle gem. § 280 Abs. 1 und Abs. 2 BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entstehe. Dieser Schaden könne auch in einem Zinsverlust bestehen, was aber in einem Prozess konkret dargelegt werden müsse.
Es empfiehlt sich aus vorgenannten Gründen, in vergleichbaren Fällen bereits frühzeitig den Mieter in Verzug zu setzen und jedenfalls den konkret entstandenen Zinsschaden geltend zu machen.

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht