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Forum: Immobilienrecht

15.08.2012
Gewerbemietrecht - Keine Kündigung wegen nicht gezahlter Mietnebenkosten
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.07.2012 unter XII ZR 97/09 klargestellt, dass bei einer Flächenunterschreitung im Gewerbemietvertrag eine Mietminderung nicht pauschal entsprechend der geringeren Fläche erfolgen darf. In dem zu entscheidenden Fall war ein Gewerberaummietvertrag über einen Laden und darunterliegende Keller-bzw. Lagerräume abgeschlossen worden. Wegen einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % war der Vermieter auf Minderung in Anspruch genommen worden. Der BGH hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass durch die Minderung die von den Parteien vertraglich festgelegte Gleichwertigkeit zwischen beiden Leistungen Berücksichtigung finden müsse. Entscheidend sei daher das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters. Da der BGH für die Kellerräume einen generell geringeren Nutzungswert angenommen hat, seien Kellerräume im Gewerberaummietrecht separat zu betrachten und bei Minderungen entsprechend zu bewerten. Da im vorstehenden Fall Kellerräume expliziert als auch Lagerräume im Mietvertrag bezeichnet waren und gerade nicht als Ladenlokal vermietet wurden, sei bei einer Unterschreitung der Mietfläche im Bereich der Lagerräume eine geringere Minderungsquote als die bloße verhältnismäßige Berechnung unter Berücksichtigung der Gesamtmietfläche vorzunehmen. Die Mietminderung müsse sich daher am konkreten Gebrauchswert der Räume orientieren, bei dem die Flächenunterschreitung vorliege. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass aufgrund der vorbezeichneten BGH-Entscheidung jeweils der Einzelfall bei Vornahme einer Mietminderung zu prüfen ist und eine exakte Vertragsauslegung notwendig ist, da für einen Mieter ggfls. Lagerräume nebensächlich, für einen anderen aber dagegen essentiell sein können.

 
Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht