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Forum: Immobilienrecht

12.11.2012
Mietrecht - Stillschweigendes Aufrechnungsverbot bei Kautionsabrechnung

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11.07.2012 unter VIII ZR 36/12 ist klargestellt worden, dass mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution abzuleiten ist, dass ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für solche Forderungen gelten soll, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Dies soll selbst dann gelten, wenn im Übrigen nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis ansonsten nicht benötigt wird. Der BGH hat damit eine bisher in Rechtsprechung und juristischer Literatur streitige Frage dahingehend geklärt, dass der Vereinbarung der Mietkaution stillschweigend eine Sicherungsabrede zugrundeliegen soll, die ein dauerndes Aufrechnungsverbot beinhaltet. Der BGH hat insoweit auf bereits bestehende Rechtsprechung verwiesen, wonach anerkannt ist, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach treuem Glauben ausgeschlossen sein soll, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. Der BGH hält die vorbezeichneten Grundsätze auch für Mietkautionen anwendbar. Mietkautionen sollen, wenn nichts anderen ausdrücklich vereinbart worden ist, ausschließlich zur Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis dienen. Dies soll selbst dann gelten, wenn die Forderung, mit der der Vermieter die Aufrechnung erklären wollte, aus einem vorangegangenen Mietverhältnis besteht. Will also der Vermieter die Möglichkeit haben, mit Forderungen die Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch auch auf mögliche außerhalb des Mietvertrages liegende Schuldverhältnisse zu erweitern, muss dies nach der nunmehr vorliegenden Entscheidung des BGH ausdrücklich vereinbart werden.

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht