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Forum: Immobilienrecht

02.01.2023
Wohnraummietrecht - Vorzeitige Räumungsklage zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer Entscheidung vom 25.10.2022 unter VIII ZB 58/21 klargestellt, dass die Besorgnis, dass der Mieter sich der Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entzieht, auch dann gerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter den Widerspruch gegen die Kündigung gem. § 574 BGB damit begründet, dass die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatzwohnraum bislang erfolglos geblieben sei, sodass eine Räumung und Herausgabe der Wohnräume für diesen wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter sogar zurückhaltend formuliert, dass zum „derzeitigen Zeitpunkt“ mit Ablauf der Kündigungsfrist Obdachlosigkeit drohe, sodass eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB gegeben sei. Der Vermieter hatte diesen Widerspruch zum Anlass genommen, bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine auf künftige Räumung gerichtete Klage zu erheben. Der BGH hat einen solchen Anspruch bejaht, da der Mieter eindeutig zu erkennen gegeben habe, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation, nämlich der weiteren Erfolglosigkeit seiner Suche nach einer neuen Wohnung, auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht zu einem Auszug bereits sei. Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass es für eine Klage auf zukünftige Räumung nicht erforderlich sei, dass der Kündigungsgrund ernstlich bestritten werde. Vielmehr sei das nach § 259 ZPO erforderliche „Sich-entziehen“ bereit dann anzunehmen, wenn der Mieter angekündigt habe, bei weiterer Erfolglosigkeit der Wohnungssuche in der bisher angemieteten Wohnung verbleiben zu wollen. Diese Entscheidung gibt dem Vermieter die Möglichkeit, frühzeitig Räumungsklage zu erheben, auch wenn noch nicht klar ist, ob die Wohnungsnotlage auch zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages noch vorliegt.

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht