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Forum: Immobilienrecht

12.12.2016
Wohnungsmietrecht - Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 14.12.2016 unter VIII ZR 232/15 zwei bedeutende Rechtsfragen im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen geklärt. Zu entscheiden war ein Fall, in dem eine GbR eine Eigenbedarfskündigung darauf gestützt hatte, dass einem einzelnen Mitglied der GbR ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung zustand. Der BGH hat in diesem Zusammenhang auf die Teilrechtsfähigkeit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts noch einmal ausdrücklich hingewiesen und den Rückschluss daraus gezogen, dass ggfls. nicht die natürlichen Personen Vermieter werden, sondern die Gesellschaft selbst, so dass die Frage zu klären war, ob die auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungsmöglichkeit des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anwendbar sei. Es sei die vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahre 2001 nicht erkannte und damit ungeplante Regelungslücke zu schließen. Weder könne eine Kündigungssperre des § 577 a BGB angenommen werden, noch könne ein Unterschied zwischen einer Personenmehrheit und einer als GbR nach außen auftretenden Gesellschaft auf Vermieterseite gemacht werden. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts könne eine Kündigung daher auf den Eigenbedarf einzelner Gesellschafter oder deren Angehöriger stützen. Bei Vermietungsmehrheiten einerseits und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts andererseits besteht jeweils eine große Bandbreite unterschiedliche Strukturen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts könne daher nicht schlechter gestellt werden. Missbrauchsfälle könnten hingegen durch die Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB aufgefangen werden. Bezüglich der Frage, ob ein Vermieter eine im selben Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung anbieten muss, oder ob dies als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei, hat der Senat in Abänderung der bisherigen Rechtsprechung klargestellt, dass das Unterbleiben des Anbietens einer Ersatzwohnung im selben Mehrfamilienhaus nicht zur Unwirksamkeit der berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung führen kann. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Folge einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, der Senat halte aber nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter auch zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung insgesamt führen soll. Soweit entsprechende Voraussetzungen vorliegen, müsse der Mieter auf mögliche Schadenersatzansprüche verwiesen werden.

 

 

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht