Immobilienrecht

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 28.10.2020 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 230/19 klargestellt, dass entgegen der Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB eine von den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung abweichende Abrechnung zwischen den Parteien als ordnungsgemäß anzuerkennen ist, wenn eine solche Vereinbarung im Wege des gerichtlichen Vergleichs erfolgt. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter den Ausgleich einer Strom- und Wasserrechnung zugesagt, da eine Verlängerung der Räumungsfrist eingeräumt wurde. Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass weder die formellen Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht entgegenstehen können. Verboten seien insoweit nur solche Abreden, die Einwendungen des Mieters von vornherein generell beschränken. Der Mieterschutz werde in derartigen Fällen nicht unterlaufen, da die Annahme sowohl einer vergleichsweisen Einigung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben des § 779 BGB als auch das Anerkenntnis voraussetze, dass generell Streit oder Ungewiss über ein bestehendes Rechtsverhältnis bestehe und die Parteien beabsichtigen würden, im Wege der Vereinbarung insgesamt oder in einzelnen Beziehungen den Streit beilegen zu wollen. Eine solche Vereinbarung ist nach der Entscheidung des BGH zulässig. Bei dieser Gelegenheit hat der BGH seine Auffassung nochmals wiederholt, wonach der Vermieter nach Mietvertragsende auch wegen bestrittener Forderungen auf die Kaution zurückgreifen darf. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH aber die Frage, ob § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend heranzuziehen sei, wenn die Parteien weder eine Betriebskostenpauschale noch Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart haben.