Immobilienrecht

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Forum: Immobilienrecht

27.09.2017
Mietrecht - Einschränkung der Verwertungskündigung durch BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.09.2017 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 243/16 den Mieterschutz im Zusammenhang mit einer sogenannten Verwertungskündigung in den Vordergrund gestellt. Im Rahmen der möglichen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wonach dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden muss und hierdurch ein erheblicher Nachteil entstehen müsste, hat der BGH seine strenge Linie bei Entscheidungen über Kündigungen aus rein wirtschaftlichen Gründen fortgesetzt. Hierbei ist klargestellt worden, dass die grundrechtlich geschützte Eigentumsgarantie nicht nur zugunsten des Vermieters heranzuziehen ist, sondern auch das Besitzrecht des Mieters betrifft. Eigentum gewähre dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung. Der Vermieter könne daher nicht darauf bestehen, seine Immobilie zum größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil zu nutzen. Insbesondere könne nicht jede Form einer geplanten gewerblichen Nutzung ausreichen, um die Verwertungskündigung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszusprechen. Insbesondere stelle eine abweichende Verwertung durch Abriss eines Gebäudes zur Erweiterung eines benachbarten Modehauses zwar gegebenenfalls eine vernünftige und nachvollziehbare Erwägung dar. Zusätzlich sei jedoch die Kündigung nur unter der relativ hohen Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Altmietverhältnisses andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehe. Zwar dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei Verwertungskündigungen nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden. Im Rahmen der Abwägung der beteiligten Interessen der Parteien reiche insbesondere nicht der Vortrag aus, dass durch die geplante Änderung des Zuschnitts des Gebäudes eine langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen erfolgen könne. Es muss daher deutlich mehr als ein Interesse an einer bloßen Gewinnoptimierung auf Vermieterseite gegeben sein. Aus diesem Grunde sind hohe Anforderungen an den zugrunde liegenden Sachvortrag des Vermieters im Prozess zu stellen.

Ansprechpartner: 
Karsten Horn Rechtsanwalt Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht